Byt za 150-tisíc eur bol ešte nedávno na Slovensku bežná vec. Dnes je to v mnohých mestách skôr raritná položka, ktorú treba hľadať s lupou. Vyplýva to z analýzy realitnej platformy Bytero, o ktorej informovala Pravda, a potvrdzujú to aj najnovšie čísla Národnej banky Slovenska.
Z troch štvrtín na tretinu
Bytero sledovalo ponukové ceny v 112 slovenských mestách. Pozor, ide o ceny z inzerátov, nie o skutočne zaplatené sumy pri predaji. Napriek tomu je trend jednoznačný.
Pred šiestimi rokmi sa do 150-tisíc eur zmestili takmer tri štvrtiny inzerovaných bytov. Dnes je to už sotva tretina. A podľa analýzy sa za celé sledované obdobie nenašlo ani jedno mesto, kde by podiel takýchto bytov vzrástol.
Najrýchlejšie sa ponuka scvrkla medzi októbrom 2024 a októbrom 2025, keď podiel bytov do 150-tisíc eur klesol o 10,2 percenta. Nejde teda o čerstvý údaj z tohto mesiaca, ale o porovnanie k vlaňajšej jeseni.
Bratislava na chvoste, Handlová na čele
Najmenej dostupným mestom je podľa Bytero Bratislava. Nikoho to zrejme neprekvapí, keďže podľa analýzy spoločnosti Bencont vzrástli ceny starších bytov v hlavnom meste v treťom štvrťroku 2026 medziročne o 9,76 percenta. V Starom Meste dosiahli 5 499 eur za štvorcový meter. Za 150-tisíc by ste tam teda dostali zhruba 27 metrov štvorcových, čo je skôr väčší pivničný box ako byt.
Na opačnom konci rebríčka je Handlová, kde sa ani jeden byt nepredáva za viac ako 150-tisíc eur. Práve tento kontrast ukazuje, aké priepastné sú rozdiely medzi regiónmi. Bytero dodáva, že bytov do tejto hranice je v krajine celkovo dosť, no v množstve krajských miest ich chýba.
Najväčšie zastúpenie medzi lacnejšími bytmi majú trojizbové byty. V ponuke ich je po celom Slovensku 3 113.
Modra, malomestský šok
Najväčšie prekvapenie prináša Modra. Podiel bytov do 150-tisíc eur tam podľa Bytero prepadol z 87,5 na 5,4 percenta. Z mesta, kde bolo lacné bývanie samozrejmosťou, sa stalo miesto, kde ho prakticky nenájdete.
Pohľad na realitné portály to ilustruje. Na nehnutelnosti.sk je v Modre aktuálne len 29 inzerátov na predaj, dvojizbový byt s rozlohou 54,9 štvorcového metra sa ponúka od 158 999 eur. Na reality.sk sú trojizbové byty po rekonštrukcii za 185-tisíc a 192-tisíc eur. Jediná ponuka pod hranicou, za 139 900 eur, je už označená ako rezervovaná.
Tu je však namieste opatrnosť. Modra je malé mesto s nízkym počtom inzerátov, takže pár novostavieb alebo niekoľko drahších ponúk dokáže percentá poriadne rozhýbať. Prepad je reálny, no jeho presná veľkosť môže byť citlivá na to, čo sa práve nachádza v ponuke.
NBS: ceny rastú, hypotéky nikoho neodradili
Analýza Bytero nestojí osamotene. Národná banka Slovenska zverejnila 3. novembra 2026 vlastné čísla za tretí štvrťrok, ktoré tiež vychádzajú z inzerovaných cien.
Priemerná ponuková cena bývania stúpla medzikvartálne o 2,6 percenta na 3 120 eur za štvorcový meter. Medziročný rast sa zrýchlil z 9,5 na 10,9 percenta. Byty zdraželi o 1,9 percenta na 3 497 eur za meter.
Pre ľudí, ktorí hľadajú prvé bývanie, je dôležitá ešte jedna veta. „Najviac v porovnaní s predošlým štvrťrokom zdraželi jedno- a dvojizbové byty, zatiaľ čo ceny najväčších bytov poklesli o sedem percent. Zvýšený záujem kupujúcich sa premietol najmä do cien menších a starších nehnuteľností,“ uviedol analytik NBS Roman Vrbovský. Inak povedané, najviac zdražuje presne to, čo si mladí ľudia môžu dovoliť.
Drahšie úvery zatiaľ nikoho nezastavili. Úroková sadzba na nové hypotéky vzrástla z júnových 3,8 na 3,9 percenta v septembri, no objem nových úverov zostal vysoký. Podľa NBS to môže naznačovať, že domácnosti čakali ďalšie zdražovanie a kúpu urýchlili.
V Bratislavskom kraji vzrástli ceny medzikvartálne o 2,7 percenta a medziročne o 9,9 percenta. Jediný kraj s poklesom je Košický, kde ceny klesli o 0,3 percenta. Zaujímavé je, že podiel bytov v ponuke dosiahol najvyššiu úroveň za tri roky. Ponuka teda rastie, len nie v cenovej kategórii, ktorú by si bežný pár dovolil.
Čo sa vie a čo nie
Tri zdroje, tri metodiky. Bytero počíta podiel ponuky pod cenovou hranicou, NBS sleduje priemerné inzerované ceny a Bencont staršie byty v Bratislave. Štatistický úrad zase pracuje s realizovanými predajmi. Čísla sa preto líšia a nedajú sa jednoducho sčítať.
Nie je ani jasné, ako presne Bytero zdôvodnilo hranicu 150-tisíc eur ako strop dostupnosti pre mladý pár. V dostupných úryvkoch chýba výpočet príjmov či splátky hypotéky. Pôvodný dokument Bytero sa nám nepodarilo dohľadať, údaje sú sprostredkované cez Pravdu.
NBS do budúcna očakáva, že tempo rastu cien sa postupne spomalí a priblíži k rastu platov. Je to odhad, nie rozhodnutie. Pre kupujúcich to znamená jediné: lacnejšie byty sa zrejme nevrátia, nanajvýš prestanú zdražovať tak rýchlo.